中央城市工作会议指出91微操盘，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。城市更新是新时期推动城市发展方式转变和人民城市建设的必然选择，是推动城市高质量发展的重要抓手。
从地方实践看，目前各地实施城市更新的积极性高，在前期探索中形成了一些可复制的经验做法，更新改造后的项目产生了显著的经济社会效益。北京市2022年11月出台的《城市更新条例》，明确居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类五大类城市更新项目及实施要求，为相关主体参与城市更新工作提供指引。通过“原拆原建”方式完成的丰台区马家堡路68号院2号楼危旧楼房改建项目，改建资金以居民自筹为主，产权单位出资、政府补贴为辅，实现了消除安全隐患、改善居住条件和居民房产增值的多重效果。重庆市渝中区山城巷更新项目由运营企业通过招标方式获得15年特许经营权并出资进行微改造，在保留原住民和街区生活烟火气的基础上，采用自营和联营等方式植入民宿、餐饮、文化艺术、文创零售等新业态，逐步成为都市打卡地，实现老旧街区的活力焕新。合肥市蜀山区新粮仓文化商业合集城市更新项目，依托市场化方式，通过“商文旅融合+城市更新”，有效破解了老厂房等工业遗迹改造使用千篇一律的问题，实现老粮仓蝶变城市消费新场景，成为拉动消费的新引擎。
为进一步推动城市更新项目有效实施91微操盘，各地宜从两个方面着力。
一方面，要建立健全城市更新实施细则和配套政策，使项目各流程环节有规可循。从规划层面，要按照《城市更新规划编制导则》制定城市更新专项规划，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系。从审批管理层面，要建立城市更新多部门联合工作机制，突破条块分割管理模式，高位统筹相关政策、资金和资源，将项目归口一个部门整体考虑审核，推进行政审批前移。从配套政策层面，要明确土地混合开发利用和用途依法合理转换相关政策，优化零星用地集中改造、容积率转移或奖励政策，完善与城市更新相关的不动产登记制度，完善适用于城市更新的技术标准，制定修订分类适用的消防、配套公共设施等标准，加快推进城市更新相关立法工作。建立城市更新项目规范化管理机制，降低项目实施的不确定性。
另一方面，要创新城市更新项目投融资模式，形成清晰的投资回报机制。一是要发挥好财政性资金的引导带动作用。目前城市更新尚未实现商业可持续运营和内生性自我成长，在此情况下，财政性资金的支持十分重要。地方实践中要发挥好财政性资金的叠加效应，引导实施主体以资金闭环为基本前提谋划项目，加强资金资源资产整合，更好发挥财政性资金引导带动作用，形成多元化投入机制。二是要开发适配性金融产品，构建多层次融资支持体系。目前，金融监管总局正在研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，地方实践中也有江苏省“城新贷”、安徽省“城品活力贷”等创新产品，可在此基础上，创新银行信贷工具，尤其是丰富多样的长期限、低利率信贷产品，针对城市更新项目侧重长期运营的特点，建立以项目经营权为融资标的的匹配信贷支持工具。鼓励企业按照发行公募REITs的要求来搭建底层资产，既能实现对所持资产出表降债的目的，又能盘活存量资产、拓宽社会融资渠道。
可持续的城市更新模式，需要在实践中不断探索，统筹好有效市场和有为政府，明确实施路径，完善政策支持体系，有力有序推进城市更新，助力新发展阶段城市高质量发展，不断满足人民群众美好生活需要。
（作者系中国宏观经济研究院投资研究所研究员） 91微操盘
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